任意売却の流れは下記のとおりです。
あくまでも分かり易くするため、本当に大雑把に書きます。
１． 住宅ローンを延滞して返済不能に陥る
２． 住宅を売却する決断をする
３． 住宅の査定をする
４． 債権者へ任意売却したい旨の報告
５． 売却活動
６． 購入希望者が現る
７． 売却代金の配分に関する債権者との交渉
８． 売却及び配分についての債権者の承諾
９． 売買契約
１０． 担保権抹消
１１． 残債務がある場合、その支払い交渉
ようするに、任意売却は担保権付き住宅を債権者の承諾を得て売却し、その売却代金を債権者に配当することにより担保権を抹消してもらう手続きです。
任意売却といっても、自分で買い手を探す必要はなく、また、担保権者の同意の取り付けについても自分でするわけではありません。
これらの面倒な手続きはすべて仲介業者がおこなってくれるので、住宅の所有者が関与するのは基本的に買い手が現れた場合の売買契約と残債務がある場合の売却後の支払交渉だけです。
ただし、売却後に自己破産や個人再生を検討しているのであれば、特に残債務について債権回収会社と交渉をする必要はありません。
その意味では、買い手が現れたときの売買契約の締結が唯一の作業となりますが、これも仲介業者が根回ししてくれるので、実際にやることと言っても契約書に判を押すくらいです。
ところで、任意売却の費用はどのくらいかかるのか気になるところですが、多くの仲介業者は完全成功報酬制を採用しています。
つまり、任意売却が成立しない限りは仲介業者への支払いは一切発生しないということです。
もし、成功報酬制ではなく、売買契約が成立する前に着手金等を要求してくるような業者は悪徳業者である可能性もありますので、完全成功報酬かどうかが仲介業者を見極める一つの材料にはなると思います。
なお、仲介手数料については宅建業法で上限が３％と決められているので、たとえば２０００万円で売れた場合の仲介手数料は６０万円となります。
また、すべての場合というわけではありませんが、任意売却では引っ越し費用として２０～３０万円を確保してもらえる場合があるので、この点も競売手続きと比べた場合のメリットの一つとされています。
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