任意売却の注意点
任意売却と競売は対になる言葉です。
競売は国による強制的な手続きですが、裁判所の介入なしに担保権付き不動産を売却するのが任意売却です。
担保権付き不動産を買っても、担保権者が担保権を実行すると競売になります。
せっかく、お金を出して買ったのに競売されるおそれがあるとなると、担保権付き不動産を買おうという人など現れないのが通常です。
つまり、担保権付きのままでは不動産は売れません。
このようなとき、債権者や抵当権者の合意を得て不動産を売り、返済しきれなかった部分は残したままで担保権は解除してもらう方法が任意売却なのです。
よって、任意売却では売買による名義変更と同時に抵当権等の担保権も抹消されるので、買主は担保が付いていないきれいな不動産を購入することができるわけです。
なお、任意売却では担保はすべて抹消されますが、借金自体がすべてなくなるわけではありません。
これは、どういうことかといいますと、たとえば住宅ローンの残りが２０００万円あったとして、任意売却によって１５００万円を金融機関に支払うことができたとします。
金融機関とすれば、借金の残りは５００万円あるのですが、競売になった場合には１５００万円も回収することはできないだろうという見立ての上で任意売却による担保の抹消には応じた次第ですが、
残った５００万円の住宅ローンまで放棄してくれたわけではないので、これについては法的にも支払義務が残ってしまうわけです。
では、この残った住宅ローンについてはどうすればよいのかという話になりますが、これについてはいくつか方法があります。
もし、残った住宅ローンが多額で支払いができそうになければ、いっそのこと自己破産をしてしまうというのも一つの選択肢です。
また、自己破産を選択できない理由があるのであれば、個人再生をして返済していくということも考えられます。
自己破産や個人再生をしたくないということであれば、残った住宅ローンについて債権回収会社と分割返済の和解交渉をしてみることになります。
いずれにせよ、任意売却をしたからといって売却代金代金で支払いきれなかった分まで借金がなくなるわけではないというところがポイントです。
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