担保が付いた不動産の処分

担保が付いた不動産の処分方法には、競売と任意売却があります。

 

競売は、裁判所に申立てておこなうもので、いわば国家権力による強制売却です。

 

競売では、裁判所が定めた売却額に対して、一番高い金額を申し出た者が買い受けるため、公的なオークションといえます。

 

そして、具体的な競売手続きは、民事執行法に沿って進められます。

 

これに対して、任意売却は裁判所とは関係なく、債権者や買受人との合意によって手続は進められます。

 

合意がすべてなので売却金額は自由ですが、通常は任意売却の方が競売よりも売却金額が高く、また、手続終結まで短時間で済みます。

 

任意売却は、基本的には通常の不動産売買と変わりませんが、その特徴は担保権者の同意が必要ということです。

 

これは、どういうことかと言えば、競売では、仮に不動産に抵当権等の担保権や差押え等が付いていても、新たな買受人が現れた際は、所有権移転登記と共にそれらの登記も強制的に一緒に抹消されます。

 

つまり、競売では、売却金額で配当を受けられるかどうかに関わらず、落札により新たな買受人に所有権が移転した場合には、すべての担保権等が消されるわけです。

 

そうしないと、新たに買受人になろうという者が現れないからです。

 

これに対して、任意売却は当事者間の合意に基づく手続きなので、住宅ローン等の担保権者が抵当権等の抹消に同意してくれないと、手続きを進めることができません。

 

というのも、任意売却では通常、売却代金で住宅ローンなどの借金をすべて返済することはできないので、本来であれば抵当権等の担保権を抹消するには至りませんが、

 

担保権者も競売になった場合よりも、任意売却で少しでも高く売った方が、より多くの資金を回収できるので、たとえ売却代金よりもローン残高の方が大きくても担保権の抹消に同意するわけです。

 

このように、両者は裁判所が関与するかしないか、担保権者の同意が必要なのか否かという点が大きく異なります。

 

もし、任意売却を検討されている場合は、お近くの不動産業者に相談してみるのがよいでしょう。

 

ただし、中には悪質な仲介業者も存在しますので、何社か相談してみることをおススメします。

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