住宅ローンが滞納し、そのまま放置しておくと、最終的には競売となります。
競売になると入札があります。
入札では最も高値で入札した人に物件を購入する権利が与えられます。
なお、入札する際には買受可能価額というのが決められていて、最低でもその金額以上で落札する必要があります。
もし、誰も入札しないと特別売却という手続きに移ります。
これにより、上記の買受可能価額よりも高値であれば早い者順で購入することが可能となるわけです。
以下に、競売手続きの流れを書いてみます。
１． 物件の公示
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２． 物件情報の閲覧
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３． 入札
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４． 開札
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５． 売却許可決定
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６． 代金納付
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７． 所有権移転登記手続き
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８． 物件の引渡し
まず、売却物件の情報が公告され、新聞紙上にも掲載されます。
裁判所には、物件明細書や現況調査報告書等が備え置かれ、これらを元に入札したい物件を選びます。
その後、気に入った物件があれば入札することになりますが、その際には保証金として買受可能価額の２０％を納める必要があります。
開札により、最も高値で入札した者が落札し、それ以外の者には保証金が返金されます。
落札人に特に問題がなければ、裁判所が売却許可決定を出します。
最近、話題になっているのが朝鮮総連の本部ビルを落札したモンゴルの会社で、裁判所はこの会社に売却許可決定を出すかどうかの判断を延期しましたが、
売却許可決定が延期されるのは極めて異例で、通常のケースであれば不許可の決定が出ることはまずありません。
売却許可決定が出た後は、残りの代金を納付しなければいけませんが、先の朝鮮総連ビルの競売手続きでは、
１回目の入札で落札したお寺は資金を用意できずに代金を納付できなかったため、売却許可決定が取り消されてしまいました。
無事に代金が納付されると、裁判所が所有権移転登記を登記所に嘱託し、晴れて落札者名義となります。
不動産に占有者がいる場合、通常は代金納付から１ヶ月以内に不動産の引き渡しを求めますが、
任意の引渡しに応じない場合は、裁判所に引き渡し命令を申し立て、執行官による立ち退きの強制執行がおこなわれます。
以上のように、競売手続きは進んでいくわけです。
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